고인 명의 임대차·대출 — 승계와 기한
게시 2026년 09월 05일
한 줄 요약
상속이 개시되면 상속인은 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계합니다(「민법」 제1005조).[1][3] 전세보증금 반환채권 같은 적극재산뿐 아니라, 대출 같은 채무도 함께 넘어옵니다.[3]
1. 임대차 — 계약은 끝나지 않습니다
임차인이 사망해도 임대차계약이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 상속인이 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하기 때문입니다(「민법」 제1005조).[1][3] 임차인으로서의 권리(보증금 반환 청구 등)와 의무(차임 지급 등)가 함께 이어집니다.[3]
상속인이 여러 명이면 상속재산은 그 공유가 되고(「민법」 제1006조),[1] 공동상속인은 언제든지 협의로 상속재산을 분할할 수 있습니다(「민법」 제1013조제1항).[1]
2. 사실혼 배우자가 함께 살던 경우
사실혼 관계의 배우자는 상속인이 될 수 없습니다.[2] 다만 임대차와 관련해서는 별도의 규정이 있습니다. 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 사람이 임차인의 권리와 의무를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제9조제1항).[2]
또한 상속인이 없는 경우, 특별한 연고가 있는 사람은 상속재산의 분여를 청구할 수 있습니다(「민법」 제1057조의2).[2] 구체적인 적용 여부는 개별 사안의 문제이므로 이 글에서는 규정만 소개합니다.
3. 대출 — 채무도 상속됩니다
상속되는 상속재산에는 상속인에게 이익이 되는 적극재산뿐 아니라 채무와 같은 소극재산도 포함됩니다(「민법」 제1005조).[3] 상속이 개시되면 상속인은 상속채무를 갚아야 할 의무를 지게 됩니다.[3]
보증채무도 문제가 될 수 있습니다. 보증기간과 보증한도액의 정함이 없는 계속적 보증계약의 보증채무는 상속되지 않는다는 판례가 있습니다(대법원 2001. 6. 12. 선고 2000다47187 판결).[3] 반대로 그 밖의 보증채무는 상속 대상이 될 수 있다는 뜻이므로, 고인이 보증을 선 사실이 있는지 반드시 확인하세요.
4. 무엇이 있는지 먼저 확인하세요
피상속인 명의의 예금, 대출, 보증, 증권계좌, 보험계약, 신용카드 관련 채무가 있는지는 금융감독원 본원 1층 금융민원센터 및 각 지원 또는 각 금융협회의 ‘상속인 등에 대한 금융거래조회’를 통해 파악할 수 있습니다(출처: 금융감독원).[4]
금융거래내역·국세 및 지방세 체납액·자동차 소유 여부·토지 소유내역 등은 시·구, 읍·면·동에서 한 번에 통합 신청할 수 있습니다(「사망자 및 피후견인 등 재산조회 통합처리에 관한 기준」 제1조 및 제4조 참조).[4]
5. 채무가 더 많아 보이면 — 3개월
물려받을 재산보다 채무가 많거나 채무 액수를 정확히 모르는 경우에는 상속의 포기 또는 한정승인을 고려하게 됩니다.[4]
상속인은 상속개시 있음을 안 날로부터 3월 내에 단순승인이나 한정승인 또는 포기를 할 수 있습니다(「민법」 제1019조제1항).[1] 한정승인은 그 기간 내에 상속재산의 목록을 첨부하여 법원에 신고하고(「민법」 제1030조제1항),[1] 포기는 그 기간 내에 가정법원에 포기의 신고를 합니다(「민법」 제1041조).[1]
다만 상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실 없이 그 기간 내에 알지 못하고 단순승인을 한 경우에는, 그 사실을 안 날부터 3개월 내에 한정승인을 할 수 있습니다(「민법」 제1019조제3항).[1]
6. 결론이 서기 전에 하지 말아야 할 일
상속인이 상속재산에 대한 처분행위를 한 때에는 단순승인을 한 것으로 봅니다(「민법」 제1026조제1호).[1] 또 그 기간 내에 한정승인 또는 포기를 하지 않은 때에도 단순승인한 것으로 봅니다(같은 조 제2호).[1]
- 보증금을 돌려받아 나누어 쓰는 것
- 고인의 예금으로 대출 이자나 밀린 차임을 갚는 것
- 고인 명의 물건을 처분하는 것
위와 같은 행위가 어떤 의미를 갖는지 판단이 서지 않으면, 3개월 기한 안에 전문 기관에 확인하세요. 이 글은 어느 쪽을 선택하라고 권하지 않습니다.
7. 임대인이 고인인 경우
고인이 집을 빌려주던 임대인이었다면, 그 부동산의 소유권은 등기 없이도 상속인에게 이전되지만(「민법」 제1005조, 제187조),[1] 처분하려면 상속등기가 필요합니다(「민법」 제187조).[1] 자세한 절차는 「부동산 상속등기」 글에서 다룹니다.
8. 정리 순서
- 임대차계약서·대출약정서·보증 관련 서류를 찾습니다.
- 금융거래조회와 통합 재산조회로 빠진 계약이 없는지 확인합니다.[4]
- 상속개시 있음을 안 날로부터 3개월이 되는 날을 달력에 적습니다(「민법」 제1019조제1항).[1]
- 임대인(또는 임차인)과 금융기관에 사망 사실을 알리고, 승계 절차와 필요 서류를 물어 적어 둡니다.
- 결론이 서기 전에는 보증금·예금에 손대지 않습니다(「민법」 제1026조제1호).[1]
출처
- 「민법」 제187조·제1005조·제1006조·제1013조·제1019조·제1026조·제1030조·제1041조 — https://www.law.go.kr/법령/민법
- 찾기쉬운 생활법령정보, 상속 > 상속 자격과 순위 > 배우자상속인 및 대습상속인 — https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=255&ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=2
- 찾기쉬운 생활법령정보, 상속 > 상속의 효과 > 상속의 효력 등 — https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=255&ccfNo=3&cciNo=1&cnpClsNo=1
- 찾기쉬운 생활법령정보, 상속 > 상속의 승인ㆍ포기 > 상속의 단순승인ㆍ한정승인ㆍ포기 — https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=255&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1
개별 사안은 법률구조공단(132)·세무서·해당 기관에 확인하세요.