부동산 상속등기 — 누가·어디에·무엇을 내나
게시 2026년 09월 05일
한 줄 요약
상속이 개시되면 부동산의 소유권은 등기 없이도 상속인에게 이전됩니다(「민법」 제1005조).[1][2] 다만 그 부동산을 처분하려면 자신에게 소유권이전등기를 해야 합니다(「민법」 제187조).[1][2]
1. 누가 신청하나
상속등기는 상속인 본인이 단독으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제3항).[1] 상속인이 여러 사람인 경우에는 공동명의로 각자의 상속지분을 기재하여 이전등기합니다(「부동산등기법」 제48조제4항).[1] 상속인 중 한 사람이 나머지 상속인의 상속등기까지 신청할 수 있습니다(등기선례 제1-314호).[1]
상속인과 별도로 유증을 받은 수유자가 있는 경우, 수유자는 단독으로 등기를 신청할 수 없고 상속인 그 밖의 유언집행자(등기의무자)와 수유자(등기권리자)가 공동으로 신청해야 합니다.[1]
2. 어디에 신청하나
등기사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에서 담당합니다(「부동산등기법」 제7조제1항).[1] 다만 상속 또는 유증으로 인한 등기신청의 경우에는 부동산의 관할 등기소가 아닌 등기소도 그 신청에 따른 등기사무를 담당할 수 있습니다(「부동산등기법」 제7조의3제1항).[1] 멀리 있는 부동산 때문에 반드시 그 지역까지 가야 하는 것은 아니라는 뜻입니다.[1]
3. 신청 방법
상속등기는 다음 중 한 가지 방법으로 신청합니다(「부동산등기법」 제24조제1항).[1]
- 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법[1]
- 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(전자신청이 가능한 등기유형과 신청 방법은 「부동산등기규칙」에 따름)[1]
4. 무엇을 내나
등기원인이 상속인 경우에는 신청서에 상속을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제24조 및 「부동산등기규칙」 제46조제1항제1호).[1]
신청정보에는 신청인의 성명(또는 명칭), 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호) 등을 담아야 합니다(「부동산등기규칙」 제43조제1항).[1] 첨부정보로는 등기권리자의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 정보, 소유권이전등기를 신청하는 경우 토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보 등이 필요합니다(「부동산등기규칙」 제46조제1항).[1]
5. 수수료
소유권이전등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 하며(「부동산등기법」 제22조제3항), 부동산등기의 신청에 대한 수수료는 부동산마다 18,000원입니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의2제1항제2호).[1]
6. 세금이 먼저입니다 — 취득세
상속으로 부동산을 취득하면 취득세를 부담합니다(「지방세법」 제7조제1항).[4] 부동산 취득세의 상속 표준세율은 다음과 같습니다(「지방세법」 제11조제1항제1호).[3]
| 구분 | 표준세율 |
|---|---|
| 상속으로 인한 취득 — 농지 | 1천분의 23[3] |
| 상속으로 인한 취득 — 농지 외의 것 | 1천분의 28[3] |
공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용합니다(「지방세법」 제11조제2항).[3] 세율은 표준세율의 100분의 50 범위에서 조례로 가감될 수 있습니다(「지방세법」 제14조).[4]
신고·납부 기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월)입니다(「지방세법」 제20조제1항).[3][4] 그리고 신고·납부기한 이내에 등기하려는 경우에는 등기 신청서를 등기관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하여야 합니다(「지방세법」 제20조제4항).[3]
참고로, 상속의 한정승인을 하더라도 상속을 원인으로 등기를 하기 때문에 부동산 취득세를 부담합니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2000두7896 판결 참조).[4]
7. 여러 명이 상속받는 경우
상속인이 여러 명이면 상속재산은 그 공유입니다(「민법」 제1006조).[2] 공동상속인은 언제든지 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있습니다(「민법」 제1013조제1항).[2] 공동상속인 전원이 참가하여 그중 한 사람이 상속재산 전부를 받고 나머지는 받지 않기로 하는 협의분할에 따른 재산상속등기도 할 수 있습니다(등기선례 제2-267호 참조).[1]
공동상속인 중 한 사람이 소재불명인 경우의 처리에 관한 선례도 있습니다. 가족관계등록부에는 등재되어 있으나 주민등록은 말소되어 소재나 생사를 알 수 없다면, 다른 공동상속인들이 신청서에 행방불명인 사람을 함께 상속인으로 표시하고 말소된 주민등록표등본을 첨부하여 상속등기를 신청하거나, 실종선고 요건에 해당한다면 실종선고를 거쳐 정리한 뒤 신청할 수 있습니다(등기선례 제6-200호 참조).[1]
8. 미루면 생기는 일
- 등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없습니다(「민법」 제187조).[1][2]
- 취득세 신고·납부 기한(6개월 또는 9개월)을 넘기면 무신고가산세(납부세액의 100분의 20) 등이 붙습니다(「지방세기본법」 제53조제1항 등).[4]
- 세대가 바뀌며 상속인이 늘어나면 필요한 서류와 협의 당사자가 함께 늘어납니다.
자세한 등기 절차는 대한민국 법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.[1]
출처
- 찾기쉬운 생활법령정보, 상속 > 상속등기와 세금 > 상속등기의 개념 — https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=255&ccfNo=7&cciNo=1&cnpClsNo=1
- 「민법」 제187조·제1005조·제1006조·제1013조 — https://www.law.go.kr/법령/민법
- 「지방세법」 제11조·제20조 — https://www.law.go.kr/법령/지방세법
- 찾기쉬운 생활법령정보, 상속 > 상속등기와 세금 > 취득세 계산 및 방법 — https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=255&ccfNo=7&cciNo=2&cnpClsNo=2
개별 사안은 법률구조공단(132)·세무서·해당 기관에 확인하세요.