상속등기 — 필요서류와 등기소, 비용부터 확인하세요

게시 2026년 09월 16일

상속등기 자체에는 기한이 없지만 세금 기한은 있습니다

부동산 상속등기는 법으로 정한 신청 기한이 없습니다. 하지만 등기에 앞서 내야 하는 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 안에 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제1항, law.go.kr, 확인 2026-09-16).

등기를 미루면 그 부동산을 팔거나 담보로 잡힐 수 없고(민법 제187조, 확인 2026-09-16), 세대가 바뀌며 상속인이 늘어나 서류와 협의 당사자가 함께 늘어납니다.

필요서류·등기소·비용·기한 한눈에

(law.go.kr·easylaw.go.kr, 확인 2026-09-16)

등기신청수수료는 자료마다 18,000원과 20,000원으로 다르게 안내됩니다. 접수 전 관할 등기소나 인터넷등기소에서 최종 금액을 확인하는 편이 안전합니다.

상속등기 서류 — 기본 서류와 협의분할 추가서류가 다릅니다

등기원인이 상속이면 신청서에 상속을 증명하는 정보를 첨부해야 합니다(부동산등기법 제24조, 부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호, 확인 2026-09-16). 공통으로 필요한 서류는 피상속인의 기본증명서·가족관계증명서(상세)·제적등본, 상속인 전원의 가족관계증명서와 주민등록표초본, 부동산의 토지(임야)대장·건축물대장 등본입니다.

공동상속인 중 한 사람이 협의 없이 법정상속분대로 등기하려면 위 기본 서류만으로 가능합니다. 반면 특정 상속인에게 몰아주거나 지분을 다르게 나누려면 상속인 전원이 참여한 상속재산분할협의서와 전원의 인감증명서를 추가로 내야 합니다.

협의분할 등기와 법정상속분 등기, 무엇이 다른가

상속인이 여러 명이면 상속재산은 그 공유이며(민법 제1006조), 공동상속인은 언제든지 협의로 상속재산을 분할할 수 있습니다(민법 제1013조 제1항, 확인 2026-09-16). 상속인 전원이 참가해 한 사람이 전부를 받고 나머지는 받지 않기로 하는 협의분할 등기도 가능합니다.

상속등기 셀프로 할 때 순서

• 1단계 — 안심상속 원스톱서비스나 등기부등본으로 상속재산 부동산을 확정합니다.
• 2단계 — 가족관계증명서 등 기본 서류를 발급받고, 협의분할이면 분할협의서와 인감증명서를 준비합니다.
• 3단계 — 취득세를 시·군·구청에 신고·납부하고 영수필확인서를 받습니다.
• 4단계 — 국민주택채권을 매입하고 즉시 매도해 할인부담금을 확정합니다.
• 5단계 — 등기소에 신청서와 첨부서류를 제출하고 등기신청수수료를 냅니다.

등기소 창구는 서류를 그 자리에서 확인해 주므로, 처음 셀프등기를 한다면 인터넷등기소에서 양식을 내려받아 채운 뒤 방문 접수하는 편이 온라인 신청보다 오류를 줄일 수 있습니다.

비용 — 법무사 없이 하면 얼마나 아끼나

셀프등기로 드는 공적 비용은 취득세와 지방교육세·농어촌특별세, 국민주택채권 할인부담금, 등기신청수수료입니다. 법무사에 맡기면 여기에 기본보수와 취득세 신고대행·채권매입대행 비용, 부가가치세가 더해집니다(확인 2026-09-16). 셀프등기는 이 법무사 보수만큼을 아끼는 대신 본인이 직접 서류를 준비하고 창구를 오가는 시간이 듭니다. 부동산 가액과 건수에 따라 총액이 크게 달라지므로 정확한 금액은 관할 시·군·구청과 등기소에서 확인해야 합니다.

미루면 생기는 일

• 등기하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없습니다(민법 제187조).
• 취득세 신고·납부 기한을 넘기면 무신고가산세(납부세액의 20%) 등이 붙습니다(지방세기본법 제53조 제1항, 확인 2026-09-16).
• 한정승인을 하더라도 상속을 원인으로 등기하므로 취득세는 그대로 부담합니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2000두7896 판결).
• 세대가 바뀌면 상속인이 늘어 협의 당사자와 서류가 함께 늘어납니다.

자주 묻는 질문

상속등기 셀프로 해도 되나요.
가능합니다. 상속인이 직접 등기소에 서류를 접수할 수 있고, 협의분할 없이 법정상속분대로 등기하는 경우가 상대적으로 간단합니다. 상속인 간 이견이 있거나 소재불명 상속인이 있으면 법무사나 변호사 상담을 권합니다.

상속등기 서류 중 제적등본은 왜 필요한가요.
가족관계증명서 제도가 2008년 시행되기 전 신분 관계를 확인하려면 제적등본이 필요합니다. 피상속인의 혼인·자녀관계를 빠짐없이 확인하기 위한 서류입니다.

상속등기 비용에서 등록면허세라는 말을 쓰던데 맞나요.
정확한 명칭은 취득세입니다. 등록면허세는 취득을 수반하지 않는 등기·등록에 붙는 별도 세목이고, 상속으로 인한 소유권이전등기에는 취득세가 부과됩니다. 실무에서 등기 비용 전체를 편의상 등록면허세라 부르는 경우가 있어 혼동이 생깁니다.

상속등기 기한을 넘기면 벌금이 있나요.
등기 신청 자체에는 기한이나 과태료가 없습니다. 다만 취득세 신고·납부 기한(6개월 또는 9개월)을 넘기면 가산세가 붙으므로 사실상 기한처럼 관리해야 합니다.

공동상속인 중 한 명이 연락되지 않으면 어떻게 하나요.
가족관계등록부에는 있지만 주민등록이 말소돼 소재를 알 수 없다면, 다른 상속인들이 그 사람을 상속인으로 표시하고 말소된 주민등록표등본을 첨부해 신청하거나, 실종선고 요건에 해당하면 실종선고를 거쳐 정리한 뒤 신청할 수 있습니다(확인 2026-09-16).

상속등기 전에 상속세 신고를 먼저 해야 하나요.
상속세(세무서)와 취득세(시·군·구청)는 별개 절차이며 기한도 각각 6개월입니다. 등기 접수 시점에는 취득세 영수필확인서가 필요합니다.

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개별 사안은 대한법률구조공단(132)이나 관할 세무서에 확인하세요.